Regulación de apartamentos y viviendas de uso turístico

VolverEl artículo 5, apartado e, de la actual Ley de Arrendamiento Urbanos excluye del ámbito de su aplicación “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”. Refiriéndose este artículo a aquéllos pisos y apartamentos que se publicitan en páginas web para su disfrute temporal, ofreciendo el casero la vivienda amueblada y con servicio de limpieza por un plazo determinado de tiempo (un fin de semana, semanas o meses).

Como acabamos de ver, desde el punto de vista del ordenamiento jurídico-civil, estos arrendamientos quedan excluidos de la Ley especial de Arrendamientos Urbanos, siendo, por tanto, de aplicación las normas del derecho común (Código Civil). Ahora bien, como son las Comunidades Autónomas las que tienen atribuida las competencias en materia de turismo, es necesario cumplir también con la normativa autonómica de la Comunidad en la que se encuentre el inmueble que se explota para uso turístico.

Centrándonos en la Comunidad de Madrid, se regularon por primera vez los apartamentos y viviendas de uso turístico en el Decreto 79/2014. Si bien, se vio la necesidad de modificar este cuerpo normativo tras pronunciamientos judiciales que recayeron en estos últimos años y que afectaban a su contenido. De estos pronunciamientos cabe destacar la Sentencia 302/2016, de 2 de junio, del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, que anulaba la prohibición de que las viviendas de uso turístico pudieran ser contratadas por un período inferior a 5 días conforme a lo que disponía el art. 17.3 del Decreto 79/2014.

Tras la modificación del citado Decreto por el vigente 29/2019, de 9 de abril, resulta que los requisitos de orden turístico son básicamente los siguientes:

• Desaparece el plazo mínimo de tres meses que exigía la anterior normativa para el ejercicio de la actividad turística. Así se definen como viviendas de uso turístico “aquellos pisos, estudios, apartamentos o casas, que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio” (artículo 2 del actual Decreto 29/2019). Y se definen como apartamentos de uso turístico “los inmuebles integrados por unidades de alojamiento complejas, dotadas de instalaciones, equipamientos y servicios en condiciones de ocupación inmediata, destinados de forma habitual por sus propietarios o representantes para los usuarios, mediante precio y cumplan con el principio de unidad de explotación”. De estas dos definiciones se concluye que de las diferentes modalidades de actividad que puedan darse, no se contempla el alquiler de habitaciones individuales, sino de la vivienda/apartamento en su totalidad.

• Para las viviendas de uso turístico es precisa la acreditación de su idoneidad mediante el denominado Certificado de Idoneidad para las Viviendas de Uso Turístico (en adelante CIVUT). Los CIVUT son documentos expedidos por técnicos competentes (aquellos que estén en posesión del título de arquitecto o arquitecto técnico) acreditando que la vivienda de uso turístico cumple los requisitos establecidos en el art. 17 bis del Decreto (disponer de calefacción y suministro de agua fría y caliente; disponer, al menos, de una ventilación directa al exterior o a patio no cubierto; disponer de extintor manual; disponer de señalización básica de emergencia indicando puerta de salida de la vivienda y disponer de un plano de evacuación del edificio).

• Obligatoriedad, ya se trate de apartamentos de uso turístico o viviendas de uso turístico, de remitir a las comisarías de Policía o puestos de la Guardia Civil la información relativa a la estancia de las personas que se alojan en ellos, conforme a las normas legales de registro documental e información exigidos en la normativa vigente en materia de protección de la seguridad ciudadana.

• Estos alojamientos de uso turístico deberán tener contratado un seguro de responsabilidad civil; igualmente, deberán tener a disposición de los usuarios hojas oficiales de reclamación; tener calefacción y suministros de agua fría y caliente; respetar la capacidad de personas que puedan alojarse en la vivienda de acuerdo con sus dimensiones; disponer de información de teléfonos y direcciones de servicios de emergencias en al menos dos idiomas; disponer de extintor manual; disponer de un plano de evacuación del edificio y de la vivienda en lugar visible, etc.

• En este Decreto se hace referencia a los derechos y deberes de los usuarios de estos alojamientos turísticos comprendidos en la Ley 1/1999 de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid. Igualmente, están obligados al cumplimiento de las reglas básicas de convivencia o cívicas previstas por las ordenanzas municipales y a las normas de régimen interior aprobadas por la comunidad de propietarios del edificio.

Estos alojamientos turísticos, aparte de disponer de una licencia de ocupación de la vivienda (licencia de primera ocupación), deberán de remitir al Registro de Empresas Turísticas una Declaración Responsable de inicio de su actividad donde quedarán inscritos y registrados. Independientemente de todo lo anterior, tampoco hay que olvidar que los Ayuntamientos tienen competencias en materia de urbanismo y, en este sentido, pueden existir ordenanzas municipales como ocurre en Madrid con el Plan Especial de regulación del uso de servicios terciarios para diversos distritos del municipio y que distribuye Madrid en varios anillos, en los que se dispone los usos permitidos en cada caso.

Como puede apreciarse, la regulación de los apartamentos y viviendas de uso turístico es más compleja de lo que pudiera parecer y, por ello, desde nuestro Departamento de Derecho Mercantil y Societario de Belzuz Abogados, S.L.P., expertos en la materia, estamos a disposición de aquéllas personas interesadas en el ejercicio de la actividad turística para asesorarles y ayudarles con las gestiones necesarias que impone la normativa vigente.

Covadonga Peñas CoveñasCovadonga Peñas Coveñas 

Departamento Derecho mercantil y societario | Madrid (España)

 

Belzuz Abogados SLP

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