Este mês o Departamento de Direito Imobiliário da
Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal em Portugal debruça-se sobre os principais veículos de investimento imobiliário em Portugal.
Os veículos de investimento imobiliário mais utilizados em Portugal são:
(i) as sociedades comerciais (sociedades anónimas, sociedades por quotas)
(ii) os fundos de investimento imobiliário
(iii) e as sociedades de investimento imobiliário
Habitualmente para os clientes que pretendem fazer investimentos em imóveis, mediante a aquisição da propriedade dos mesmos, recomendamos prioritariamente que o façam através de um veículo de investimento imobiliário, como a sociedade por quotas.
A opção pela aquisição indireta da propriedade de imóveis através da aquisição de participações sociais do veículo de investimento proprietário dos mesmos prende-se, sobretudo, com o montante do investimento e as implicações fiscais associadas.
A aquisição de participações sociais de uma sociedade comercial é feita através da celebração de um contrato particular de compra e venda, mediante o qual as partes acordam no preço e demais condições atinentes à transmissão das participações sociais, incluindo normalmente as obrigações ou condições especificamente relacionadas com o ativo imobiliário subjacente (ex. obtenção de licença enquanto condição para a aquisição) e declarações e garantias quanto às participações sociais, ao veículo, aos ativos imobiliários subjacentes, à situação fiscal do veículo e ao cumprimento das respetivas obrigações fiscais.
Os fundos de investimento imobiliário (“FII”) são outro dos veículos de investimento imobiliário com maior profusão no mercado português nos últimos anos, fato que se deveu essencialmente ao regime fiscal favorável que têm beneficiado. Os FII constituem patrimónios autónomos, pertencentes, num regime especial de comunhão, a uma pluralidade de pessoas singulares ou coletivas, designadas por participantes, que não respondem, em caso algum, pelas dívidas destes ou das entidades que, nos termos da lei, asseguram a sua gestão.
Os FII podem desenvolver as seguintes atividades imobiliárias: (a) a aquisição de imóveis para arrendamento ou destinados a outras formas de exploração onerosa, (b) a aquisição de imóveis para revenda, (c) a aquisição de outros direitos sobre imóveis tendo em vista a respetiva exploração económica, e (d) o desenvolvimento de projetos de construção e reabilitação de imóveis, com vista à sua exploração onerosa ou revenda.
À semelhança do que já sucedia na maior parte dos países europeus, foi introduzida no ordenamento jurídico português, através do Decreto-Lei n.º 71/2010, de 18 de junho, a possibilidade de constituição de fundos de investimento imobiliário sob a forma societária, através das designadas “Sociedades de Investimento Imobiliário”. (“SIMO”)
As SIMO são instituições de investimento coletivo dotadas de personalidade jurídica que podem assumir a forma de sociedade anónima de capital variável ou de capital fixo, e cujos ativos imobiliários são por ela detidos em regime de propriedade e geridos, a título fiduciário, pelas próprias ou por uma entidade terceira contratada de modo independente e no interesse exclusivo dos acionistas. A sua atividade está sujeita à supervisão do Banco de Portugal e da CMVM. Assim, uma das principais vantagens das SIMO consiste na possibilidade de serem autogeridas, permitindo aos investidores (acionistas das SIMO) terem um papel interventivo no seu funcionamento.
Para além destes veículos, pela nossa experiencia na assessoria a investidores imobiliários tanto em Espanha como em Portugal, consideramos que seria de grande importância a criação em Portugal dos REITs –“Real Estate Investment Trusts”. Os REITs são empresas que se dedicam exclusivamente a ativos imobiliários, acabando por funcionar como sociedades de investimento cotadas em bolsa.
A CMVM considera que os REITs são um instrumento importante de diversificação de fontes de financiamento e de dinamização e competitividade do mercado de capitais, e são favoráveis à introdução de um quadro regulatório adequado que dê as necessárias garantias para a proteção do mercado e dos investidores.
Atualmente os REITs existem em vários países, como em Espanha – onde as SOCIMI são um veículo muito utilizado – e, por cá, são uma medida que há muito reclamamos para o setor imobiliário e financeiro. Entre as principais vantagens deste veículo de investimento constam a transparência, a simplificação e a segurança, para além da visão a longo prazo.
As REITs têm vantagens significativas, como o facto de transformar o investimento imobiliário em financeiro, sendo assim uma boa alternativa à poupança e de ser possível transacionar a liquidez, fator que muitas vezes impede as pessoas de investir no imobiliário.
As previsões com que trabalhamos estimam que a criação de REITs em Portugal atrairia um investimento entre 10 e 15 milhões de euros, uma vez que há capital estrangeiro que só investe em regimes legais como os REITs. A criação deste veículo de investimento só traria vantagens para Portugal.
A equipa do Departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Abogados, S.L.P. - Sucursal em Portugal é responsável pela consultadoria, assessoria, patrocínio e acompanhamento de Clientes na negociação e contratação, assim como na constituição e acompanhamento de veículos especiais para o investimento imobiliário. Presta assessoria em transações imobiliárias, reports e Due Diligences Imobiliárias, contratação particular e registo predial, gestão imobiliária e acompanhamento de sociedades de mediação imobiliária, administração e gestão de imóveis, incluindo acompanhamento de condomínios e respetivas administrações e assessoria na área dos empreendimentos turísticos e alojamento local.
Departamento de Direito Imobiliário | Portugal
Belzuz Advogados SLP
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