O Departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Abogados, S.L.P. - Sucursal em Portugal vem informar sobre o novo direito real criado pelo Decreto-Lei n.º 1/2020, publicado em Diário da República no dia 09 de janeiro de 2020, que entrou em vigor no dia imediatamente a seguir ao da sua publicação – a 10 de janeiro de 2020.
A criação do Direito Real de Habitação Duradoura (doravante o “DHD”) surge integrada na Nova Geração de Políticas de Habitação, que procura estabelecer um equilíbrio real entre a necessidade de segurança e estabilidade habitacional (valores tendencialmente assegurados num modelo de investimento em crédito bancário e hipotecário, i.e., no mercado da compra e venda de bens imóveis) com a necessidade de flexibilização dos modelos habitacionais à mobilidade e dinamismo dos novos perfis da procura (características tendencialmente associadas ao mercado de arrendamento, cada vez mais disfuncional e mais restrito, caracterizado pela ausência de regulação dos preços praticados), capazes de acompanhar a mutabilidade dos percursos das vidas das pessoas.
Assim, através desta nova realidade jurídica, o legislador pretende potenciar as qualidades que advém de cada um dos mercados, reforçando o papel primordial da habitação, enquanto direito constitucionalmente consagrado.
O Direito Real de Habitação Duradoura faculta a pessoas singulares (e respetivos agregados familiares), o gozo de uma habitação alheia como sua residência permanente por um período vitalício, mediante o pagamento ao respetivo proprietário, de uma caução pecuniária acordada e de contrapartidas periódicas.
O Decreto-Lei n.º 1/2020 elenca as obrigações devidas pelas partes. Relativamente ao proprietário, destacamos a obrigação de assegurar que a habitação é entregue ao morador num estado médio de conservação e livre de quaisquer ónus, encargos, pessoas e bens e ainda a obrigação de pagar as quotizações e cumprir as demais obrigações enquanto condómino (no caso de imóveis sujeitos ao regime da propriedade horizontal e com condomínio constituído); já relativamente ao morador, a obrigação principal recai na prestação das contrapartidas pelo gozo do imóvel, devidas ao proprietário, a saber:
i. Constituição de Caução: com a constituição do DHD é prestada uma caução pecuniária pelo morador ao proprietário, acordada pelas partes entre 10% e 20% do valor mediano das vendas por m2 de alojamentos familiares, por freguesia, aplicável em função da localização das habitações e respetivas áreas. A caução é prestada por um prazo de 30 anos;
ii. Prestação Pecuniária: de caráter mensal, por cada mês de duração do DHD, em montante acordado pelas partes;
iii. Segunda Prestação Pecuniária: de caráter anual, por cada ano efetivamente decorrido, desde o 11.º ano até ao final do 30.º ano correspondente a 5% do valor da caução inicial e paga através de dedução na caução.
Adicionalmente, também sobre o morador recaem encargos tipicamente devidos pelo Senhorio no mercado de arrendamento, como o valor do IMI ou o valor das reparações e obras de conservação ordinária no imóvel.
O Contrato e respetivos efeitos devem ser registados junto de qualquer Conservatória do Registo Predial, no prazo de 30 dias a contar desde a data de celebração do contrato de constituição do DHD.
O Direito Real de Habitação Duradoura pode ser onerado pelo morador para garantir a concessão de crédito para pagamento total ou parcial da caução devida.
O DHD caduca por morte do morador, que pode ainda renunciar ao direito em qualquer momento sendo que, ao renunciar ao direito nos primeiros dez anos de contrato, ser-lhe-á devolvida a totalidade da caução paga.
O proprietário por sua vez, pode livremente transmitir a terceiros o imóvel onerado ou sobre ele constituir também hipoteca.
O recente diploma encontra-se sob o escrutínio das várias associações e agentes do setor imobiliário, recebendo as mais dispares críticas positivas e negativas sobre a sua aplicabilidade prática.
O Departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Abogados, S.L.P. - Sucursal em Portugal mantém-se disponível para prestar qualquer esclarecimento ou assessoria relativa ao desenvolvimento e aplicabilidade prática desta nova realidade do ordenamento jurídico português – o Direito real de Habitação Duradoura.
Departamento de Direito Imobiliário | Portugal
Belzuz Advogados SLP
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